Avviato il progetto sperimentale di gestione degli appartamenti

by · dicembre 1, 2014

Seconde CaseIl tema delle seconde case degli Altipiani Cimbri, è storicamente conosciuto. Il rapporto lega ambiente 2009 indica Folgaria (71,35%) e Lavarone (79,83%), tra i primi cinque comuni trentini con maggior incidenza di seconde case sul totale delle abitazioni. Uno sviluppo urbanistico partito negli anni sessanta, che vede il più importante picco di concessioni edilizie a cavallo dei primi anni settanta, e poi una ripresa negli anni ottanta con uno strascico fino agli anni duemila.

Questo fenomeno, anche se in un primo momento aveva garantito introiti per i residenti, per l’edilizia, liquidità alle casse municipali e risposto apparentemente alla domanda di nuovi turisti, ha generato drastiche implicazioni socio-economiche-territoriali. Di fatto è stato utilizzato gran parte del territorio disponibile, togliendo spazio alle abitazioni prima casa e facendo lievitare di molto il prezzo dei pochi terreni ancora fruibili. Si sono creati interi villaggi fantasma, che contribuiscono ad alimentare il deperimento di alcuni paesi già acciaccati dallo spopolamento. Un patrimonio edilizio, per dimensioni, congruo a cittadine con popolazione dieci volte superiore, creando costi pubblici in termini di servizi, non indifferenti. Inoltre come è risaputo, la sproporzione tra alloggi vacanza e posti letto alberghieri, implica notevoli ripercussioni sulla fruizione turistica del territorio.

Oggi gli Altipiani, hanno di fronte un’opportunità, “Da problema emergente ad opportunità di sviluppo”. Come trasformare l’alto tasso di seconde case ed appartamenti turistici in economia con ricadute notevoli nel settore commerciale ed artigianale-edilizio.

Esmepi: Gites de France, Vacanze in fattoria (Austria), Svizzera (Verbier), Pierr & Vacances, Holiday Home, Vallese e Carinzia, Contactgroups.ch, interchalet.com

In Trentino, dall’inizio degli anni 90 le presenze negli alloggi privati ad uso turistico hanno subito un rapido declino passando da 8 a 5 milioni del 2005. Mentre alberghiero e complementari sono cresciuti rispettivamente da 9 a 11 milioni e da 8 a 9 milioni.

La presenza di seconde case incide sulla tipologia della destinazione e sulla sua fisonomia turistica, sulla sua capacità di presentarsi come sistema turistico integrato e sulla varietà e qualità di servizi che può offrire. La sproporzione tra hotel e seconde case genera flussi turistici molto discontinui. Due segmenti apparentemente disgiunti ma in forte correlazione. L’ammontare complessivo odierno dei flussi, è scarso ed insufficiente ad alimentare una domanda che garantisca un offerta diversificata di servizi comportando difficoltà nel garantire i servizi stessi ed infrastrutture necessarie nei punti di massima affluenza. Gli alberghi risentono di tutto questo, soprattutto laddove la struttura non offre servizi interni (wellness ecc.) sufficienti a soddisfare il turista comportando per gli alberghi più marginali l’uscita dal mercato.

Un miglior turnover di clientela genera invece un livello di occupazione dei posti letto più alto e maggiore efficienza degli investimenti territoriali e delle imprese. In primis gli esercizi commerciali e ristorativi poi le attività ricreative e complementari.

Vi è quindi una necessità di gestione dinamica degli alloggi, divenendo una modalità ricettiva specifica per un certo target. In modo particolare per l’Alpe Cimbra la quale per lungo tempo ha ricercato nella creazione di nuovi Alberghi, l’efficentamento del sistema turistico. Oggi, complice anche la crisi economica e finanziaria, non è pensabile di inseguire solo questa strada.

Conosciamo poco rispetto al vero utilizzo delle seconde case, non vi sono strumenti idonei alla misurazione di tale indice e non vi è occasione di partecipazione all’organizzazione e sviluppo turistico del territorio da parte dei proprietari.

La seconda casa principalmente è stata costruita/acquistata quale forma d’investimento di famiglie ad alto reddito e come tipologia di vacanza “sicura”. Un luogo dove esportare le abitudini e le tradizioni domestiche.

È soggetta ad un uso diverso in rapporto ai periodi della vita famigliare. Infatti sopraggiunge nel tempo il desiderio di visitare posti diversi, l’avanzamento dell’età implica meno pratica sportiva e generalmente quando i figli crescono o l’immobile viene ereditato, l’utilizzo è condizionato negativamente da diversi fattori. Vi è quindi un forte legame tra epoca di acquisto/costruzione ed il tasso d’occupazione odierno. In generale possiamo affermare che oggi i livelli di occupazione degli immobili sono molto bassi e di rado hanno beneficiato di interventi riqualificativi.

Alcune ricerche di settore evidenziano anche che una parte rilevante dei proprietari non consiglierebbe ad altri la località in cui ha la casa.

Generalmente si riscontra una scarsa propensione all’affitto. Questo principalmente dovuto alla cognizione italiana di proprietà degli immobili, profondamente diversa rispetto ad esempio da quella anglosassone. Inoltre l’alloggio non è stato costruito per essere affittato, quindi presenta una distribuzione degli spazi meno appetibile all’affitto. In generale è praticamente assente la gestione imprenditoriale diretta o delegata per gli affitti dei suddetti immobili.

Diversa è invece la situazione per gli appartamenti di proprietà di cittadini residenti, sia per tipologia (appartamenti), che per scopo e gestione degli stessi. L’azienda per il turismo di Folgaria Lavarone e Luserna ha da qualche anno a questa parte avviato un progetto mirato agli appartamentisti soprattutto residenti, certificando gli immobili con la normativa provinciale (genzianatura) e seguendo anche dal punto di vista formativo i proprietari. Questo oggi permette di avere più di 100 appartamenti classificati, con proprietari attivi nella gestione. Tuttavia permangono alcune problematicità. La gestione online ed attraverso i moderni portali web di affitto non è sufficientemente diffusa, la qualità degli immobili è molto diversificata e si prediligono tipicamente affitti stagionali o mensili. Affitti di lungo periodo sono apparentemente nell’interesse del proprietario in quanto decrementano la reddittività ed il comportamento del turista si allinea con quello del proprietario di seconda casa (basso tasso di occupazione).

L’attuale situazione, genera un prodotto scarsamente collocabile sul mercato soprattutto estero e dei tour operator, poco raggiungibile e complicato.

La creazione di un progetto pubblico/privato, coordinato dalla Comunità di Valle, con partner i Comuni di Folgaria Lavarone e Luserna , Apt Alpe Cimbra  e Società Impianti, consentirà una grande opportunità di sperimentazione.

Lavoreremo da dicembre ad aprile 2015 su due principali target, appartamenti soci di APT e proprietari di seconde case. Per quanto riguarda i soci di APT che già hanno sostenuto un importante percorso formativo e di offerta, saranno affiancati da un ufficio specifico in APT per la commercializzazione online e per l’integrazione della loro offerta con i servizi della destinazione. Questo percorso comprenderà formazione, strumenti web e consulenze mirate anche nel interior design. Per quanto riguarda invece i proprietari di seconde case, procederemo a contattare tutti i soggetti, costruendo un database degli interessati al conferimento di appartamenti in affitto, catalogando gli immobili e restituendo ad aprile 2015 un immagine chiara del potenziale di posti letto disponibili.

A seguito di questa iniziativa sperimentale, si deciderà come proseguire se attraverso un soggetto privato, con un bando di startup o attraverso la società di sistema APT.

Quali obiettivi:

  • Necessità di avere più posti letto “caldi”
  • Incrementare i flussi medi di turisti
  • Rispondere alla domanda di appartamenti in affitto short ed attraverso il web
  • Creare nuove opportunità di lavoro
  • Incrementare la qualità degli immobili e dell’offerta
  • Coinvolgere la filiera, opportunità per l’edilizia ed artigianato
  • Recupero energetico e paesaggistico

Quali principi fondamentali:

  • Disponibilità alla cooperazione dei proprietari
  • Formule di affitto short
  • Riconoscimento e controllo qualità degli alloggi
  • Un elevato livello di trasparenza nei prezzi e nelle condizioni
  • Caratterizzare il prodotto legandolo al territorio

Ipotesi di ruolo per la Provincia:

  • Previsione di contributi alla riqualificazione energetica per i proprietari che conferiscono
  • Modifiche legislative dove necessario
  • Modello esportabile in tutto il Trentino

Ipotesi di ruolo per i Comuni:

  • Sgravi sulle imposte locali per chi conferisce
  • Collaborazione nell’individuazione dei proprietari

Ruolo di APT

  • Operazione di scouting fine 2014 – aprile 2015
  • Gestione marketing, commercializzazione degli alloggi e portale web

Ruolo degli Artigiani:

  • Servizi
  • Lavoro

Formazione di Cooperative di lavoro:

  • Pulizie
  • Biancheria
  • Babysitter

Valenza istituzionale:

  • Organizzazione sugli Altipiani convegno di risonanza nazionale sul tema
  • Modello da tradurre in strumenti legislativi ed esportabile
  • Opportunità di sviluppo della filiera delle Comunità